Warum ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien so hoch?

Und warum sind Immobilieninvestments mit hoher Eigenkapitalrendite bei Investoren so beliebt? Diese beiden Fragen hängen unmittelbar miteinander zusammen. Wenn die Eigenkapitalrendite hoch ist, freut sich der Investor und das ist gleichzeitig die Antwort auf die Frage, warum Immobilieninvestments sehr attraktiv sind für Investoren.

Aber was ist eigentlich Eigenkapitalrendite?

Eigenkapitalrendite ist eine Kennzahl, die angibt, wie hoch die Verzinsung oder Rendite des Eigenkapitals innerhalb einer bestimmten Periode ist. Im englischen wird die Eigenkapitalrendite auch ROE (Return on Equity) genannt.

Wie lautet die Formel?

Eigenkapitalrendite = (Gewinn / eingesetztes Eigenkapital ) x 100 Beim Gewinn verwendest Du in diesem Fall die Jahresnettokaltmiete. Überlege Dir, welche Aussagekraft Deine Kennzahl haben soll. Wenn die Kennzahl Dir eine Aussage über die tatsächliche Verzinsung geben soll, kannst Du den Jahresüberschuss aus der Wohneinheit veranschlagen (abzüglich Deinem Grenzsteuersatz). Zusätzlich addierst Du die Höhe der  Wertsteigerung in Euro und die absolute Tilgung in Euro pro Jahr hinzu. Diese Berechnung verwendet niemand! 🙂 Nur ich, weil ich damit eine wirklich Aussage habe, wie hoch mein Gewinn tatsächlich ist. Gleichzeitig verwende ich für das eingesetzte Eigenkapital die Gesamtkosten (also inklusive Maklerkosten, Notar- & Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuer). Grundsätzlich gilt: "Je unspezifischer desto ungenauer die Aussage über den Erfolg!"

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Hebel der Eigenkapitalrendite

Die Hebel der Eigenkapitalrendite sind somit:
  • Wie definiere ich meinen Gewinn? Hohe Gewinne führen zu höheren Eigenkapitalrenditen!
  • Wie definiere ich mein eingesetztes Eigenkapital? Umso geringer der Einsatz von Eigenkapital im Verhältnis zu den Anschaffungskosten, desto höher die Eigenkapitalrendite.
Wenn Du Klarheit haben möchtest, rechne so genau wie möglich und mit exakten Zahlen. Notiere Dir alle Ausgaben wie Anschaffungskosten, Nebenkosten, etc. , die bis zur ersten Vermietung anfallen. Dann rechnest Du die Eigenkapitalrendite aus und aktualisierst diese bei Mieterhöhungen oder wenn sich die Anschaffungs- / Herstellungskosten erhöhen. So hast Du immer eine aussagekräftige Kennzahl. Ja, es macht mehr Aufwand - keine Frage. Wenn Du dem Bänker jedoch einen genauen Track-Record (in diesem Fall Erfolgsbilanz) vorweisen kannst, reibt der sich meistens die Augen und freut sich. Du kommst in der Regel deutlich schneller und einfacher zu einer Finanzierung. Gleichzeitig signalisierst Du dem Bänker, "He, ich bin Profi und weiß wie das Geschäft funktioniert!". In der Regel wird er dann denken, dass Du deutlich mehr von Immobilien verstehst als er selbst.

Fremdfinanzierung und Eigenkapitalrendite

Wie Du nun im vorherigen Absatz gesehen hast, wird es mit der Hebelwirkung nur etwas wenn Du einen Teil der Immobilie finanzierst. Du arbeitest dann mit dem Geld anderer Menschen. Nicht mit dem Geld der Bank. Die Bank verleiht es nur. 🙂 Die Finanzierung ist aber extrem wichtig weil ansonsten die Eigenkapitalrendite der Gesamtrendite entspricht. Nur mit dem Hebel der Finanzierung erhältst Du einen Mehrwert.

Beispiel

Du kaufst eine Immobilie. Die Kaltmiete Netto beträgt 6.000 Euro p.a., die Höhe von Deinem Kaufpreis lag bei 100.000 Euro zuzüglich 10% Nebenkosten. Du hast den Kaufpreis vollständig aus Eigenmitteln bestritten. 6.000 / (100.000 + 10.000) x 100 = 5,45% Mietrendite (entspricht der Eigenkapitalrendite) Nun marschierst Du zu Deinem Bänker. Erkläre ihm Deine Situation und nimm ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro auf. Du zahlst der Bank 2,00 Prozent Zinsen und 3 Prozent Tilgung. Das sind in Summe 5.000 Euro pro Jahr. Und nun bleiben nur noch 1.000 Euro Gewinn pro Jahr übrig. Aber dafür hast Du auch nur 10.000 Euro Eigenkapital aufgewendet. 1.000 / 10.000 x 100 = 10%  Eigenkapitalrendite Mit diesem kleinen Trick hast Du es geschafft Deine Rendite fast zu verdoppeln. Dabei ist es noch nicht einmal ein wirklicher Trick. Es ist lediglich die Anwendung eines Effektes, der positive Auswirkungen für Deine Finanzen mit sich bringt.

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Merke

Annuitätendarlehen = gleichbleibende Raten Der Zins verringert sich über die Zeit und die Tilgungsrate steigt. Der Zins bezieht sich jedes Mal auf Dein aktuelles Saldo und die Differenz zu Deiner Rate ist Deine Tilgungsrate. Deshalb erhöht sich die Tilgung von Rate zu Rate. Nicht gleich verstanden? Macht nichts. Deshalb machen wir hierzu einen separaten Blog Post.

Die Bedeutung der Rendite bzw. der Eigenkapitalrendite

Bei einer Rendite von 5,45% pro Jahr benötigst Du etwas mehr als 13 Jahre um Dein Kapital zu verdoppeln. Bei einer Rendite von 10% benötigst Du nur 7 Jahre. Ich glaube, jetzt wird der Effekt der Eigenkapitalrendite klar, oder? Hinterlasse doch gerne einen Kommentar und teile mir mit was Dir gefallen hat. Auch Verbesserungsvorschläge oder Themenvorschläge sind herzlich willkommen. Derjenige, der es schafft 10% Eigenkapitalrendite zu erwirtschaften, hat nach 20 Jahren 132% mehr Kapital als der, der "NUR" die 5,45% p.a. erwirtschaftet.