Risiken bei Immobilieninvestments

Welche Risiken bei Immobilieninvestments gibt es überhaupt?

Risiken bei Immobilien werden nicht nur regelmässig unterschätzt sondern auch noch totgeschwiegen. Besonders Besitzer von Immobilien, die Ihre Immobilie selbst bewohnen, wollen diese Risiken nicht wahr haben. Immobilieninvestoren sind dagegen schon rationaler, sind sich der Einzelrisiken aber häufig nicht bewusst.

Also legen wir los und schauen uns mal die Risiken im Detail an.

Zinsänderungsrisiko

Ein Risiko besteht nur, wenn du Die Zinsfestschreibung variabel im Vertrag festgelegt hast oder wenn die Zinsbindung gerade ausgelaufen ist. Sollte in diesem Fall der Zins höher sein als beim Abschluss des ursprünglichen Darlehens, kann es sein, dass du mehr Zins und Tilgung als in der Zinsperiode zuvor zahlst. Gerade in Niedrigzinsphasen können diese Risiken in der Zukunft vermehrt auftreten.

Mietnomaden

Mietnomaden sind die größte Angst eines Vermieters. Ich spreche da aus eigener Erfahrung. Meine Mieter wurden arbeitslos und haben über sechs Monate nur vereinzelt und in Teilen Miete gezahlt. Hier solltest du eine Liquiditätsreserve aufbauen (siehe weiter unten). Schon bei der Vermietung kannst du aber schon darauf achten liquide, zuverlässige Mieter auszusuchen. Auch eine Anfrage beim Vorvermieter würde ich dir empfehlen. Damit hast du schon eine gewisse Sicherheit. Denn wenn ein Mieter schon mal einen Vermieter auf der Miete hat sitzen lassen, wird er dir nur sehr widerwillig die Kontaktdaten seines derzeitigen Vermieters überlassen.

Du kannst natürlich nicht ausschließen, dass wie in meinem Fall, die Mieter arbeitslos werden oder sich so hoch verschuldet, dass die Miete nicht mehr bezahlt werden kann.

Mietausfall

Bei einem Mietausfall solltest du sofort handeln. Schiebe das nicht auf die lange Bank. Mache den Mieter klar, dass du die Miete zum vereinbarten Zeitpunkt erwartest. Eine Verzögerung der Mietzahlung ist vorher anzuzeigen. Dafür hilft auch eine räumliche Nähe. Weil in diesem Fall, kannst du auch mal vorbeifahren, Klingeln und nachfragen, ob Denn alles in Ordnung wäre. Diese Methode bewirkt oft Wunder. Und sollte der Mieter nicht anwesend sein, hinterlässt du ihm einfach ein Post-it an der Wohnungstür, eine kurze Nachricht auf der Fußmatte oder eine Nachricht im Briefkasten.

Steuerrisiko

Wie bei jedem Investment gibt es auch immer steuerliche Risiken. Es fängt bei der vierteljährlichen Grundsteuer an, die von der Gemeinde festgesetzt wird aber auch Sonderumlagen durch die Gemeinde sind denkbar. Beispielsweise wenn ein Bordstein neu angelegt werden muss oder Kanäle neu verlegt werden.  Vielfach wird auch von der Vermögenssteuer, dass Schreckgespenst von allen, gesprochen. Diese kann sich natürlich auf die Rentabilität deiner Immobilie auswirken.

Standortrisiko

Der Standortanalyse solltest du besondere Bedeutung beimessen. Eine Tendenz wohin sich der Standort entwickeln könnte, solltest du „im Gefühl“ haben. Dieses wird sich im Laufe der Zeit auch bei dir einstellen sobald du einige Immobilieninvestments getätigt hast oder genug Besichtigungen hinter Dir hast. Natürlich gibt es auch noch harte Faktoren. Besonders wichtig für mich, war immer die momentane Stimmung.

Du solltest dich generell umschauen ob die Infrastruktur im Stadtteil in Ordnung ist, ob es eher ein Bevölkerungszuwachs oder eine Abwanderungstendenz gibt.  Weiterhin ist der Zustand der Gebäude, die Entfernung zu wichtigen Arbeitgebern, Anbindung an Autobahnen oder Bahnhöfen wichtig. Es gibt noch eine Menge anderer Standortfaktoren. Dazu aber ein anderes Mal mehr.

Instandhaltung, Baumängel & Reparaturen (technische Risiken)

Technische Risiken sind bei einer Immobilie recht vielfältig. Dieses solltest Du stets bedenken. Einen Baugutachter, einen Fachmann oder einen Architekten zu einer Besichtigung mitzunehmen, ist eine gute Idee. Fehler in dieser Kategorie sind recht teuer.

Immobilien Investor werden

Risiko von rechtliche Veränderungen

Laufend verändert sich unser Recht durch aktuellen Rechtsprechungen. Da eine Immobilie ja per Definition nicht beweglich ist, unterliegen Immobilien immer dem Risiko, der sich ändernden Rechtsprechung. Das kann sowohl steuerlich zutreffend sein, beispielsweise die Bemessungsgrundlage bei der Grundsteuer oder Vermögenssteuer aber auch bei den Richtlinien zur Kreditvergabe. Dieses hat gerade 2015 stattgefunden. Die heutigen Rentner, die Ihr Haus belasten möchten, können davon „ein Lied singen“ denn es wurde deutlich schwieriger für diese Zielgruppe.

Veräußerungsrisiko

Das Veräußerungsrisiko ist eigentlich nur das Risiko, dass der Marktpreis unter dem Einkaufspreis der erworbenen Immobilie fällt. In den letzten Jahren ist dieses selten passiert aber es ist dennoch möglich. Gerade bei den derzeitig hohen Immobilienpreisen besteht dieses Risiko. Solange du nicht verkaufen möchtest, ist es natürlich nicht relevant.

Liquiditätsrisiko

Eine Liquiditätsreserve solltest du in jedem Fall haben oder solltest du dir zukünftig aufbauen. Nicht nur, dass du arbeitslos werden könntest oder krank wirst, nein manchmal braucht man auch Kapital für Investitionen, die man vorfinanzieren muss. Gerade bei vermieteten Immobilien, kann es immer mal sein, dass du Kleinigkeiten reparieren lassen musst oder etwas erneuert wird.

Zusätzlich kann auch die Kündigung des Mieters dich dazu zwingen die Kaution fristgerecht an die Mieter zurückzuzahlen (selbstverständlich). Manche Vermieter geben das Geld des Mieters in Form der Kaution aber auch einfach aus. Dann haben sie bei der Wohnungsübergabe manchmal nicht genug Liquidität, um die Mieter auszuzahlen. In diesem Fall ist es üblich, dass der Vermieter die Übergabe von alt und neue Mieter zusammenlegt, das Geld von dem neuen Mieter von der Kaution in bar verlangt und dieses dem Vormieter wieder aushändigt wird.

Immobilienbesitzer, egal ob sie die Immobilien selbst nutzen oder vermieten, sollten immer genug Liquidität vorhalten.

Persönliche Veränderungen

Persönliche Verhältnisse verändern sich heute schneller als noch früher. Ein Beispiel ist hier die Heirat und auch eine eventuell damit verbundene Scheidung. Plötzlich ist die Immobilie zu groß oder wenn Nachwuchs kommt zu klein. Ein Job in einer anderen Stadt kann ebenfalls dafür sorgen, dass du deine Immobilie eventuell vermieten musst oder verkaufen solltest.

Es hierfür gibt es einen wirklich guten Rechner bei Immobilien Scout.

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Gesundheit und Krankheit

Gesundheit und Krankheit sind  Unterkategorien der persönlichen Verhältnisse oder Veränderungen. Im schlimmsten Falle muss deine Immobilie verkauft werden, weil du dir die Raten nicht mehr leisten kannst. Aus diesem Grund wird Immobilienbesitzern geraten ihrer Arbeitskraft mithilfe einer Berufsunfähigkeitsversicherung abzusichern. Weil eine Berufsunfähigkeit nur eine verlängerte Arbeitsunfähigkeit ist und nach einer gewissen Zeit weder der Arbeitgeber noch die Krankenkasse deinen Lohn weiter zahlen.

Ich würde allen Immobilienbesitzern mit Darlehensverpflichtungen eine Berufsunfähigkeitsversicherung empfehlen.

Tod

Im Falle des Todes eines Kreditnehmers, kann das Darlehen uneingeschränkt zurückgeführt werden. Also getilgt werden. Viele Banken fordern die Darlehensnehmer auf, eine Risiko-Lebensversicherung abzuschließen. Das ergibt natürlich auch Sinn. Du kannst eine Risiko Lebensversicherung in Höhe der Restschuld gleichbleibend oder fallen von der ursprünglichen Versicherungssumme abschließen. Die fallenden Risiko-Lebensversicherung richten sich nach Deinem Zins, der Tilgung und der Darlehensrate.

Fragen

Solltest Du Fragen haben, buche bitte das kostenlose 30 Minuten Coaching. Ich telefoniere gerne mit Dir.

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Fallen Dir noch weitere Risiken ein? Dann bitte ab damit in die Kommentare!