Leverage Effekt bei Immobilien

Unter dem Leverage Effekt wird ein finanzwirtschaftlicher Ausdruck verstanden, der besagt, dass im Falle einer über den Fremdkapitalzinsen liegenden Gesamtkapitalrentabilität die Eigenkapitalrentabilität durch zusätzliche Verschuldung erhöht werden kann.

Hier nun eine exaktere und einfachere Erläuterung des Leverage Effekts.

Eigen- vs. Fremdkapital

Wahrscheinlich wird Dir der Begriff Eigenkapital und Fremdkapital schon zu Ohren gekommen sein. Sie tauchen häufig im Zuge finanzwirtschaftlicher Analysen oder in Unternehmenspublikationen auf. Solltest Du Dir nie ganz im Klaren gewesen sein, warum es sich bei diesen Bezeichnungen eigentlich handelt, folgen nun den kurzen Erklärungen.

Fremdkapital bezeichnen wir auch als Schulden oder Verbindlichkeiten. Es wird nicht dem Unternehmenseigentümer zugeschrieben. Das bedeutet, dass es mit Zinszahlungen behaftet ist und getilgt werden muss. Typische Beispiele für in Bilanzen auffindbares Fremdkapital sind Lieferverbindlichkeiten, Bankkredite, Anleihen oder Steuerschulden.

Im Gegensatz zu Fremdkapital muss Eigenkapital nicht zurückbezahlt werden. Es steht dem Unternehmen auf Dauer zur Verfügung. Es teilt sich im Fall einer Aktiengesellschaft unter anderem in Stammkapital, einbehaltene Gewinne und Gewinnrücklagen auf. Eine Erhöhung des Eigenkapitals ist durch die Einbehaltung von Gewinnen oder einer Kapitalerhöhung möglich. Eine Verminderung geschieht durch die Ausschüttung von Gewinnen oder durch erwirtschaftete Verluste.

Eigen- und Fremdkapitalrentabilität

Als Rentabilität wird die Verzinsung des eingesetzten Kapitals verstanden.

Hier kannst Du auch etwas über die

Eigenkapitalrendite bei Immobilien

lesen.

Zum besseren Verständnis bietet sich ein Beispiel an:

Ein Unternehmen verfügt über ein Gesamtkapital in Höhe von 10 Mio. Euro. 4 Mio. Euro sind Eigenkapital und 6 Mio. Euro sind Fremdkapital (Verbindlichkeiten).

Das EBIT, also der Gewinn vor Berücksichtigung der Zinsen, liegt bei 1,3 Mio. Euro und der Zinssatz des Fremdkapitals bei 5%. Das bedeutet auch, dass die Gesamtkapitalrentabilität ebenfalls bei 5% liegt.

Werden die Zinsen in Höhe von 6 Mio. Euro x 5% = 0,3 Mio. Euro berücksichtig und vom EBIT abgezogen, ergibt sich ein Gewinn nach Zinsen (EBT) in Höhe von 1 Mio. Euro. Den Eigenkapitalgebern steht also ein Gewinn von 1 Mio. Euro bei einer Investition in Höhe von 4 Mio. Euro zur Verfügung: Die Eigenkapitalrentabilität liegt bei 25%.

Variante A – Veränderung des Verhältnisses zwischen Eigen- und Fremdkapital

Angenommen das Unternehmen verwendet den Gewinn in Höhe von 1 Mio. Euro. für die Rückzahlung von Verbindlichkeiten. In diesem Fall beträgt die Höhe des Eigenkapitals weiterhin 4 Mio. Euro, das Fremdkapital wird jedoch von 6 Mio. Euro auf 5 Mio. Euro reduziert.

Im Falle eines EBITs in Höhe von wiederum 1,3 Mio. Euro beträgt das neue EBT 1,3 Mio. Euro – (5 Mio. Euro x 5%) = 1,05 Mio. Euro. Der Gewinn liegt aufgrund des niedrigeren Zinsaufwandes in Höhe von nur 0,25 Mio. Euro höher als im vorherigen Beispiel. Die Eigenkapitalrentabilität steigt auf 26,25%.

Variante B – Veränderung des Verhältnisses zwischen Eigen- und Fremdkapital

Angenommen, das Unternehmen schüttet den Gewinn aus und verringert das Eigenkapital um weitere 2 Mio. Euro. Gleichzeitig nimmt es einen Kredit in gleicher Höhe mit einer Verzinsung von 5% auf.

Das neue EBT beträgt in diesem Fall 1,3 Mio. Euro – (8 Mio. Euro x 5%) = 0,9 Mio. Euro. Die Eigenkapitalrentabilität liegt viel höher als im Ausgangsbeispiel und beträgt 45%.

In beiden Varianten wurde angenommen, dass sich der Fremdkapitalzinssatz durch die Veränderung des Verhältnisses zwischen Eigen- und Fremdkapital nicht verändert. In der Praxis hat ein Wechsel der Kapitalstruktur jedoch sehr wohl eine Auswirkung auf die Kosten der Verschuldung. Hinzu kommt, dass weitere Vereinfachungen getroffen wurden und so wurde beispielsweise auf die Berücksichtigung von Steuern verzichtet.

Leverage Effekt – Zusammenfassung

Der Leverage Effekt besagt, dass die Eigenkapitalrentabilität durch zusätzliches Fremdkapital erhöht werden kann, wenn die Fremdkapitalzinsen unter der Gesamtkapitalrentabilität liegen.

Als Gesamtkapitalrentabilität wird das Verhältnis von EBIT zum gesamten eingesetzten Kapital bezeichnet. In Variante B liegt diese bei 1,3 Mio. Euro (2 Mio. Euro + 8 Mio. Euro) = 13%.

Sobald die Fremdkapitalrentabilität über der Gesamtkapitalrentabilität liegt, macht die Aufnahme weiterer Schulden keinen Sinn mehr.