Ablauf einer Zwangsversteigerung: Immobilien Tipps Nr. 2

In diesem Post findest Du den Ablauf einer Zwangsversteigerung dargestellt in einer Infografik und hier unten findest Du die ausführlichere Beschreibung.

Antrag auf Zwangsversteigerung

Der Antrag auf Zwangsversteigerung kann durch 2 unterschiedliche Gegebenheiten ausgelöst werden.

Die häufigste Ursache für eine Zwangsversteigerung ist die Insolvenz des derzeitigen Eigentümers. In der Regel kann der Immobilienbesitzer Raten an Banken oder Institute nicht mehr bedienen. Aus diesem Grunde reicht dann meistens die Bank den Antrag auf Zwangsversteigerung ein. In der Regel finden vorab intensive Gespräche mit dem Eigentümer statt bzw. wird er mehrmals um Stellungnahme gebeten. Sicherlich gibt es Fälle, in denen jemand nicht selbstverschuldet in eine Insolvenz gerät. Die meisten Zwangsversteigerungen werden jedoch auf einem anderen Wege hervorgerufen. Ganz häufig ignorieren die Menschen die Androhungen von Banken oder Ämtern. Leider habe ich das schon häufig mit erlebt.

Eine andere Möglichkeit ist, dass sich mehrere Eigentümer einer Immobilie nicht einigen können und aus diesem Grunde der Antrag auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht gestellt wird. Häufig handelt es sich hier um zerstrittene Erbengemeinschaften oder aber auch um Ehepartner, die nicht mehr miteinander reden können. Der Fachausdruck lautet Teilungsversteigerung.

Sachverständiger und Besichtigung

Der Rechtspfleger (Beamter des gehobenen Dienstes) bestellt einen Sachverständigen. Dieser wird benötigt um eine Besichtigung durchzuführen und ein Gutachten zu erstellen. Nach Möglichkeit findet eine Innen- und Außenbesichtigung statt.

Nicht immer ist eine Innenbesichtigung möglich. Der Mieter oder der derzeitige Eigentümer kann den Zugang zu den Räumlichkeiten verweigern. Dies geht aus dem Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung hervor ( Grundgesetz Artikel 13 ).

Dann solltest Du allerdings einen relativ hohen Sicherheitsabschlag einkalkulieren wenn Du das Innere der Immobilie nicht kennst. Hier können böse Überraschungen auf Dich warten.

Lese hierzu auch den Artikel über die Höhe des Sicherheitsabschlags.

 

Gutachten und Verkehrswert

Das Gutachten wird vom Sachverständigen erstellt, der durch den Rechtspfleger bestellt wurde. Der Rechtspfleger legt anschließend den Verkehrswert fest.

Bei den Amtsgerichten kannst Du die Gutachten häufig online einsehen. Einen Eindruck kannst Du Dir hier verschaffen!

Der Verkehrswert ist nicht der Betrag, der als Wert im Gutachten steht sondern, der vom Gericht festgesetzte Wert. Er kann übereinstimmen, muss es aber nicht. Stellst Du hier jedoch eine erhebliche Abweichung fest, kannst Du in der Begründung des Gerichtsbeschlusses nachlesen, warum das Gericht dem Gutachten nicht gefolgt ist.

Bei sei besonders hohen Abweichungen besonders aufmerksam.

Versteigerungstermin

Nun kommt es zum eigentlichen Versteigerungstermin. Es ist wichtig bereits zu Beginn anwesend zu sein, weil der Rechtspfleger sämtliche Details verkündet wie bspw. Objektdaten, eingetragene Rechte und Pflichten und ob diese übernommen werden, etc.!

Zu den Verhaltensregeln auf einer Zwangsversteigerung kommen wir im nächsten Artikel zurück. Also, habe bitte noch etwas Geduld.

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Zwangsversteigerungen Immobilien Tipps 1

und

Was versteht man unter dem Leverage Effekt?

Und hier nun die versprochene Grafik, damit Du Dir die einzelnen Schritte leicht merken kannst.

Ablauf einer Zwangsversteigerung