Ferienimmobilien als Geldanlage?

Inländische oder ausländische Ferienimmobilien als Geldanlage? Gleich vorweg, ich bin kein Steuerberater, darf und kann keine Steuerberatung durchführen und dieser Artikel soll Dir bloß Eindrücke vermitteln, wie Du deinen Vermögensaufbau gestalten könntest bzw. eventuelle Steuererstattungen nutzen kannst.

Die Nutzungsart ist entscheidend

Wie bei jeder Immobilie kannst du die Immobilie unterschiedlich nutzen. Auch bei einer Ferienimmobilie ist erstmal die Nutzung entscheidend. Folgende Möglichkeiten hast Du:

  • Selbstnutzung
  • Fremdnutzung
  • Mischnutzung

Selbstnutzung

Wenn Du Deine Immobilie ausschließlich selbst nutzt, kannst Du keine Einnahmen erzielen. Ohne Einnahmen kann das Finanzamt aber auch keine Kriterien berücksichtigen, die einer steuerlichen Ansetzbarkeit entsprechen könnte.

Fremdnutzung

Wenn du deine Ferienimmobilie ausschließlich an Feriengäste vermietest, erzielst Du Einnahmen. Jetzt „musst“ Du deine Einnahmen „erklären“ (in einer Steuererklärung) und somit gegenüber dem Finanzamt diese nachweisen. Im Gegenzug können einige Kosten wie auch bei der vermieteten Eigentumswohnung oder Haus gegengerechnet werden.

Mischnutzung

Die Mischnutzung beschreibt die Situation, wenn Du deine Ferienimmobilie sowohl selbst nutzt als auch an andere, Fremde, vermietest. Mindestens 75 Prozent der am Ferienort vorherrschenden üblichen Buchungszeiten sollte an Gäste vermietet werden, damit das Finanzamt die Mischnutzung anerkennt.

Du solltest bei jeder steuerlichen Motivation immer einen Steuerberater konsultieren und oder eine Anfrage beim Finanzamt stellen um 100% sicher zu gehen. 

Welche Kosten kannst Du für die Ferienimmobilie steuerlich ansetzen?

Die hier aufgelisteten Ausgaben kannst Du in aller Regel bei Deiner Steuererklärung angeben. Es sollte dann eine Verrechnung mit den Einnahmen stattfinden.

  • Schuldzinsen
  • laufende Kosten
  • Abschreibungen auf den Kaufpreis bzw. auf das Gebäude
  • Abschreibungen auf die Nebenkosten
  • Vermittlungskosten
  • Renovierungskosten (Achtung Steuerberater konsultieren!)
  • Verwaltungskosten

Inland oder Ausland? Wo entstehen die Einkünfte?

Die oben beschriebenen Kosten kannst Du bei einer inländischen Ferienimmobilien absetzen bzw. geltend machen. Bei einer Auslandsimmobilie entstehen die Einkünfte nicht in Deutschland sondern im Ausland.

Das Steuerrecht greift erstmal immer in dem Staat, in dem die Einkünfte erzielt werden. Das ist im Steuerrecht recht einfach gelöst.

Allerdings heißt das nicht, dass die Einkünfte, die Du im Ausland erzielt hast, hier in Deutschland steuerfrei sind. Grundsätzlich bist Du als deutscher Staatsbürger mit Deinem Welteinkommen steuerpflichtig.

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Aus diesem Grunde ist ein guter Steuerberater, der über den Tellerrand hinausschaut auch sein Geld wert. Gerade wenn er vorausschauend denkt und vielleicht auch einen Verkauf berücksichtigt oder einen Umzug ins Ausland. Alternativ könntest Du Dir auch einen Steuerberater im Land der Anschaffung suchen und dort Deine Steuererklärung machen. Die Daten kannst Du dann Deinem Steuerberater in Deutschland aushändigen und dieser prüft, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen existiert oder wie die Einnahmen anzusetzen sind.

Einkunftserzielungsabsicht

Das Finanzamt wird prüfen wollen bei Dir auch eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Sprich, es wird geprüft, ob Dein Projekt langfristig positive Einnahmen generieren wird. Wenn Du dieses dem Finanzamt glaubwürdig versichern kannst, werden Abschreibungen und Kosten den zukünftigen Einnahmen gegenübergestellt. Auch wenn die ersten Jahre defizitär sein sollten, könnte mit einer Vorschau die Einkommenserzielungsabsicht nachgewiesen werden.

Dazu benutzten wir eine sogenannte Überschussprognose.

Risiken bei Immobilien

Eigenkapitalrendite

Und was ist jetzt mit der Rendite? Eine berechtigte Fragen von Dir. Ich würde an Deiner Stelle immer die Eigenkapitalrendite heranziehen, weil damit errechnest Du wie sich Dein eingesetztes Eigenkapital tatsächlich verzinst.

Beim Gewinn musst Du natürlich eventuell gezahlte Steuern und auch die Kosten berücksichtigen. Eigentlich ganz einfach! Aus Rendite Sicht unproblematisch und es könnte sich jede Ferienimmobilie als Geldanlage rechnen. Wäre da nicht …

Länderspezifische Gegebenheiten und Risiken berücksichtigten

Leider gibt es hier kein Universal-Rezept. Die rechtlichen Gegebenheiten vor Ort sind leider immer anders. In Thailand beispielsweise kannst Du alleine gar kein Grundstück oder ein Haus erwerben. Dieses ist genehmigungspflichtig und wird nur gestattet wenn mindestens 51% einer Person mit thailändischer Staatsangehörigkeit gehören.

Weiterhin gibt es Unterschiede bei Versicherungen, Nebenkosten, dem Vererben, dem Verschenken oder bei der steuerlichen Behandlung. Ein Besuch bei einem ortsansässigen Rechtsanwalt, Immobilienmakler oder Steuerberater wäre ratsam. Entweder sprichst Du die Landessprache sehr gut oder Du nimmst einen Übersetzer mit.

Bei diesem Punkt scheitern die meisten Investoren, die ins Ausland expandieren wollen auch wenn es sich nur um eine Ferienimmobilie handelt! 🙂

Liebe Grüße und bis bald

Henning